今日是2018年11月16日|岳阳县 

 

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农村宅基地房屋卖了能后悔吗?具体的买卖效力如何?
来源:本站 时间:2018-04-16 10:02

最近有不少人咨询:农村宅基地上的房屋卖出去了,假如我不想卖了,能后悔吗?还能收回吗?宅基地具体的买卖效力如何?下面我们就来具体说一下:

农村房屋

1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁抄卖土地的通知》当中提出,禁止城市居民去购买农村的房屋的。也就是说在这之前卖的房子你是要不回来了。

如果是1999年这个通知公布之后卖的房子,并且买家是属于城市居民,那么,这个合同时无效的,你可以要回来。当然了,你也得把之前卖房子所得的钱还给买家,并且根据这些年的物价给予相应的补偿。如果买家不同意,那么你只能去提交法院进行裁决了。

有这么一个案例:

2016年,村民何某在2001年以1.9万元把村里老屋卖给了居民老王,然后15年后的今天,反悔了。老王已经在房子里住了15年,并且花了好多钱把房屋重新修整,当然不愿意了,于是何某就把老王告上法院,诉请法院判令确认双方15年前签订的房屋买卖契约无效,自愿退还当初购房款、要求老王归还房屋。

由于本案讼争房屋的土地使用权为农村集体土地使用权,而老王是城镇户口,故何某与老王签订的《契约》违反了法律的强制性规定,应为无效。合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。

法院最后判决老王取得的房产应当予以返还;老王支付的房款,何某应当返还;因双方在签订《契约》时均有过错,根据房地产评估现值18.34万元,老王支出的鉴定费1000元,并结合双方的过错程度,确定老王获赔近15万元。

所以这种情况是非常复杂的,因为农村的土地属于农村集体所有,房屋是建在土地上的。并且一般农村的房屋没有房产证。所以买卖房屋后一般都没有办理过户手续。如果属于合法的买卖关系,土地使用权也依法转让给买方,那么房屋买卖后一般都不允许收回。如果买卖属于非法转让,那么合同是无效的,可以依法收回房屋。如果处于其他显失公平的合同,可以依法要求撤销或解除合同,收回房屋。

具体情况具体分析,首先进行调解,如果调解不好,可以到法院起诉,要求法院依法判决。

农村水也深。提醒要去农村买房的非本村人和城里人千万不可随便购买农村房屋,因为那是违法的;想去农村住最好是租,租房合法。根据国家有关规定每户农民只能有一个宅基地,也就是说农民卖了宅基地后农民自己就没有宅基地了,但在买卖房屋交易的过程中,农民除了能给买房人写一张收据能证明收了钱以外,根本提供不了房屋和土地的合法证明,而一大堆什么合同,保证之类狗屁不是,那一天农民反悔了要收回房子,你一千个不愿意,告到法院大不了赔点钱给你;房屋还得退回去。

农村房屋

宅基地买卖效力如何?

有些人户口在农村,生活在农村,却没有自己的宅基地。那么能不能通过买卖来获得宅基地呢?想解决这个问题,首先解决农村宅基地可以是否可以买卖的问题,农村宅基地可以买卖,但在买卖过程中,要注意三大原则。

一、农村宅基地买卖需进行权利(使用权)主体变更登记

《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据,如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权(使用权主体发生变化),应当依照规定进行审查、批准,完成权利主体的变更登记。

需要注意的是宅基地房屋买卖,除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续,还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更,房屋根本就没有发生转移。

二、宅基地购买者的资格有限制

宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员,或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等,原使用权人不再使用宅基地,依法可以转让,但宅基地使用权的购买者(受让主体),有资格限制。

宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让,如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员,将不符合法定的条件。解决方法:转让时,购买者已经将户口迁入本乡或本村,成为本集体经济组织内部成员。

三、转让后原则:“一户一宅”

土地管理法》明确规定,宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是,应该满足这个标准的限制。

如果宅基地数量超标,以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,超过部分需归还集体经济组织。

根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定,我国农村宅基地的买卖是被允许的,但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下:

1、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况之一,应认定无效:

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织成员以外的人转让;

(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:

(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);

(2)同一集体经济组织内部成员转让;

(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;

(4)转让行为征得集体组织同意;

(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。